案情
        魏家姐妹出嫁后分别住在城市和农村。2001年，妹妹经批准获得一处宅基地，并办理建房手续。因缺少建房资金，就找姐姐筹集建房资金，当时双方未签订合伙建房协议，未明确各自出资数额和所有份额。同年5月建成四层楼房屋，建筑面积376平方米；房屋登记在妹妹名下；至2004年10月，妹妹向姐姐出具欠条，欠条上明确她欠姐姐房屋款16万元，并明确以二层、四层折价补偿，姐姐对此并无异议。2009年7月，姐姐向一审法院起诉，请求：依法确认四层房屋中的二、四层归姐姐所有；妹妹将二、四层房屋过户到姐姐名下。
分歧 
        本案的争议焦点是欠条的性质和效力问题，审理中产生如下三种观点：
        第一种意见认为，欠条证明双方存在债权债务关系，“以二层、四层折价补偿”的表述可以理解为用二层、四层作为此债务的抵押担保。法律明确规定宅基地使用权不能抵押，所以宅基地上的建筑物无法设立抵押登记。由于不动产抵押权适用是登记要件主义，所以抵押权不成立，姐姐要求过户房产的诉讼请求不应支持，并且欠条也超过诉讼时效，姐姐还对债权丧失胜诉权。
        第二种意见认为，在房屋建成后，双方通过欠条的形式明确了建房款和房屋产权如何分配等合作建房合同所需的主要条款，应认定欠条为合作建房协议的性质。合作建房是双方当时的真实意思表示，协议应认定为有效，应支持姐姐的诉讼请求。
         第三种意见认为，欠条为合作建房协议，理由同上，但此合作建房协议应认定为无效，合同无效后因合同取得的财产应当予以返还；不能返还的应当折价补偿。本案中妹妹应返还姐姐投资的16万元建房款，并补偿相对应财产增值部分。
评析
        笔者同意第三种意见。
        1.关于欠条的性质认定问题。正确认定此欠条的性质应从尊重双方当事人的真实意思和欠条的具体内容出发。首先，双方在合作建房前就对具体事项进行过磋商，因出资额不能确定而无法确定产权分配，但双方是亲姐妹，在没有签订协议就开始投资建房是合情合理的。在房屋建成后，出资额已确定，妹妹就用欠条的形式明确了姐姐的出资额和产权分配方案，姐姐没有提出异议，表明双方认可此方案，因此合作建房是双方的真实意思表示。其次，欠条的具体内容也符合合作建房协议需具备的主要条款。本案中，欠条上明确的“欠姐姐房屋款16万”是对建房资金的约定；“以二层、四层折价补偿”是对产权分配的约定。所以，欠条应认定为合作建房协议。
        2.合作建房协议的效力问题。由于本案是在宅基地上建房，要正确认定协议的效力应从宅基地的性质、目的和现行的法律法规出发来综合分析。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，宅基地使用权人必须具有集体经济组织成员身份；宅基地只能用于建造住宅及其附属设施，主要用途是自用，限于居住功能；宅基地无偿取得，使用期限上无限制。基于以上特点，我国对宅基地的流转采取了严格的限制，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地。本案中两姐妹户籍分别在城市和农村，姐姐没有集体经济组织成员身份，不能享有宅基地使用权。我国实行房地一体主义，房屋所有权和宅基地使用权不可分割，由于双方合作建房协议约定了房屋的产权分配，姐姐按协议就应享有相应的宅基地使用权，但我国严格限制流转制度，使姐姐的城镇身份无法登记享有宅基地使用权，从而无法登记享有房屋所有权。所以可以认定合作建房协议因为违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效。
        3.合作建房协议认定无效后的财产返还问题。根据合同法第五十八条规定，宅基地使用权人应返还建房款并加上房屋增值部分的损失一并补偿给投资人。如遇到拆迁应根据对建设房屋的出资份额认定房屋补偿款的分配份额，而宅基地补偿款应归村民一方所有。本案中法院应先向姐姐释明，如果姐姐不变更诉讼请求，因该合同是当然的、自始的无效，且任何人都可主张该合同无效，即使当事人没有提出合同无效的请求，法院也可以直接认定合同违反了法律法规的强制性规定而无效。对于无效后的财产返还问题，妹妹应返还姐姐出资的16万元建设成本和补偿房屋相应的财产增值部分，对此姐姐可以另案主张权利。所以法院应先向当事人释明后，判决合作建房协议无效，投资款返还及补偿问题，姐姐可另行起诉。